Что такое квартирное рейдерство

Квартирное рейдерство, как явление, возникло сразу после принятия закона о приватизации и, первоначально, было тесно связано с откровенно криминальными методами обогащения. Упомянутый закон вступил в силу 1991 году и открыл дорогу к массовому отъёму жилья у владельцев, относящихся к незащищённым социальным категориям. Прежде всего, под удар попали владельцы коммунальных квартир ветхого фонда, расположенных в центральных городских районах мегаполисов, где земля имеет самую высокую рыночную стоимость. В 90-е годы среди жителей коммунальных трущоб, расположенных на очень дорогих городских землях, было достаточно тех, кто не смог вовремя приспособиться к резким изменениям, которые произошли в жизни на начальном этапе развития в стране рыночной экономики. Отсутствие достойной работы и алкоголизм могли приводить этих людей к такому образу жизни, который порождал идеальные условия для рейдерского захвата их жилья. В 90-е годы «чёрные риэлторы» устроили настоящую охоту на квадратные метры одиноких пенсионеров, алкоголиков и наркоманов, безработных, попавших в долговую зависимость, физически ограниченных людей и инвалидов. В первую очередь, квартирных рейдеров в те времена интересовало жильё, у которого имелся только один собственник, относящийся к вышеуказанным категориям. Жертвами очень часто становились и обычные люди, в отношении которых использовались как изощрённые мошеннические схемы, так и грубые криминальные методы воздействия. При захвате квартир и расселении ветхого фонда в 90-е годы в нашей стране рейдеры легко могли пойти на уголовное преступление. В результате массового полукриминального отъёма жилой собственности, квартиры с одинокими владельцами к началу 21 века в России стали большой редкостью, а ветхий фонд в центральных районах крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, был расселён не без помощи всевозможных преступных схем. С уходом в прошлое эпохи 90-х, криминальные методы в рейдерском бизнесе с квартирами перестали отвечать требованиям времени. Актуальность приобретали только легальные схемы отъёма прав собственности на жильё, и наше законодательство вполне этому способствовало. Главным звеном большинства схем, которыми пользуются современные рейдеры, является сама возможность перерегистрации прав собственности невыделенной доли в Росреестре на основании договора о её продаже, или дарения.

Правовая база, на которую опираются квартирные рейдеры

Юридическая возможность перерегистрации прав собственности на невыделенную долю на основании договора о её продаже, или дарении заложена в гражданском кодексе РФ:

1. О праве участника долевой собственности распоряжаться долей по своему усмотрению говорится в статье 246, согласно которой долю можно подарить, или продать.

2. О порядке продажи доли третьим лицам и условиях соблюдения прав содольщиков говорится в статье 250, в которой указываются обстоятельства и сроки, при которых остальные участники долевой собственности теряют право на первоочередное приобретение продаваемой доли.

3. Об общих имущественных правах собственника говорится в статье 209. Собственник может владеть, распоряжаться и пользоваться своим имуществом как он сам считает нужным.

На основании вышеуказанных положений гражданского кодекса происходит скупка невыделенных долей и перерегистрация прав собственности в пользу третьих лиц. Когда пострадавшие от квартирного рейдерства содольщики пытаются оспаривать законность договора о продаже невыделенной доли посторонним людям в суде, то в качестве основания для отказа в признании недействительности сделки судебные органы приводят именно эти три статьи.

А насколько законна продажа невыделенной доли в квартире третьим лицам?

Гражданский кодекс содержит ряд положений, которые позволяют усомниться в законности оборота невыделенных квартирных долей:

1. Общие правила перехода прав собственности на недвижимое имущества, изложенные в статье 554, предусматривают обязательное наличие конкретной границы, размеров и площадей, которые определяются при постановке объекта на кадастровый учёт, прописываются в договоре и соответствующем свидетельстве, выдаваемом в Росреестре. В документах, подтверждающих права на невыделенную долю, никаких указаний на конкретные параметры и площади в квартире не предусмотрено. Соответственно, невыделенная доля в квартире не состоит на кадастровом учёте и не имеет вообще никаких кадастровых документов. Такие документы оформляются только при выделении доли в натуре.

2. В статье 252 изложен порядок раздела долевой собственности, который не предусматривает передачу прав на невыделенную долю третьим лицам. Прекращение участия в долевой собственности, предметом которой является физически неделимое имущество, возможно только путём передачи доли остальным содольщикам. Такая передача может сопровождаться компенсацией в пользу бывшего дольщика, которую должны выплачивать остальные владельцы долевой собственности. Свою долю можно также подарить, но это может быть сделано только единственным способом отказом от компенсации.

Закон предусматривает порядок владения, распоряжения и использования долевой собственности, с учётом интересов всех её участников и с определёнными ограничениями при её продаже и дарении. Спорные вопросы о порядке пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, решаются в суде. При наличии незначительной доли в квартире, Гражданским Кодексом предусматривается порядок компенсационной выплаты, если такую долю выделить невозможно.

Почему Росреестр регистрирует переход прав собственности в пользу третьих лиц на основании договора о дарении, или продажи невыделенной доли?

 

Перерегистрация прав собственности на невыделенную долю на основании договора о её продаже, или дарении становится возможным и легитимным актом в силу огромного количества прецедентов, уже совершённых ранее по всей стране. Никаких других оснований, тем более правовых, для легализации незаконной продажи невыделенных долей не существует. Такая практика возникла сразу после принятия закона о приватизации ещё в 1991 году, но широкое распространение она получила только в начале 2000 годов, в связи расширением рейдерского бизнеса в отношении городских квартир. Право на невыделенную долю в квартире само по себе не может быть предметом торга, также как и объект такого права невозможно ни продать, ни подарить, поскольку не существует его чётких границ, которые бы позволили бы предметно разграничить законные интересы и права всех содольщиков. Но суды при определении законности продажи невыделенных долей ссылаются на статью 246 часть 2, где прямо указывается на возможность продажи доли, которую имеют все участники долевой собственности.

Grata, rata et accepta (угодно, законно и приемлемо)

После того, как квартирные рейдеры приобретают долю в городской квартире и добиваются решения суда о вселении, начинается процесс склонения остальных содольщиков к продаже оставшихся квартирных долей в пользу рейдеров по заниженным ценам. Методы, используемые подобного рода дельцами, хорошо известны по многочисленным репортажам о квартирном рейдерстве, которые в последнее время всё чаще стали появляться в СМИ как федерального, так и регионального уровня. Людям создают невыносимые условия проживания, подселяют специально подготовленных актёров с уголовным прошлым, хорошо разбирающихся в психологии выживания в тюрьмах и колониях. Такие соседи умеют виртуозно балансировать на грани уголовного преступления, никогда её не переходя и провоцируя на такой шаг саму жертву. Выламываются двери, портится имущество, а места общего пользования умышленно загрязняются нечистотами. Полиция и суды не могут вмешаться в происходящее, поскольку квартирные рейдеры чётко понимают, где находятся границы дозволенного, стараются их не переступать без особой необходимости и действуют по хорошо отработанным схемам. Это высокодоходный бизнес, поставленный на поток, которым занимаются как отдельные частные инвесторы, так и целые крупные корпорации, скупающие невыделенные доли у населения за бесценок. Лазейки в законе позволяют обеспечить пропиской неограниченное количество мигрантов. Выкупленную долю можно дробить дальше, продавая её мизерные части тем, кому нужна прописка в Москве, или в любом другом городе. Оценка невыделенной доли при продаже определяется как стоимостью жилья, которое можно захватить целиком в будущем, так и тем, насколько победа над остальными содольщиками будет лёгкой и быстрой.

Социальная опасность квартирного рейдерства

Вопрос о квартирном рейдерстве начал широко обсуждаться в 2006 году, когда по определению Общественной палаты РФ это явление было отнесено к числу социально опасных деяний, связанных с угрозой жизни и здоровья граждан, коррупцией и незаконными судебными решениями. Многие правозащитники столицы, занимающиеся этой проблемой, указывают на прямое нарушение конституционных прав граждан, которое происходит по вине органов государственной власти, не способной оказать квартирному рейдерству должный отпор. На бездействие полиции и прокуратуры в отношении квартирного рейдерства участники протестного движения, выступавшие на Болотной площади в конце 2011 года, указывали как на один из вопиющих недостатков существующей правовой и политической системы. Вселение мошенников в квартиру по решению суда, сомнительную законность которого невозможно оспорить, является прямым нарушением восьмой статьи нашей Конституции, где чётко прописаны базовые гражданские права РФ. Президент страны Владимир Путин неоднократно подчёркивал в своих выступлениях необходимость окончательного решения жилищной проблемы и недопустимость увеличения количества коммунальных квартир. Бездействие судов и других властных структур по отношению к квартирным рейдерам наносит прямой ущерб государственной власти. Различные общественные движения, такие как «Мой дом. Против квартирного рейдерства», законодательные инициативы, выдвигаемые в последнее время на уровне Государственной Думы, лавинообразное нарастание публикаций в СМИ, а также аресты скупщиков невыделенных долей, которые стали происходить всё чаще, указывают на то, что данная проблема найдёт решение на законодательном, судебном и исполнительном уровнях, если и не в ближайшее время, то в среднесрочной перспективе.

undefined