схемы мошенничества с недвижимостью

Классификация преступных схем мошенничества с недвижимостью может опираться на ряд важных критериев:

• Степень социальной опасности и величина нанесённого ущерба.
• Методы, используемые преступниками.
• Характер объекта преступления.
• Категории участников рынка недвижимости, становящихся потерпевшей стороной.
• Сегменты рынка недвижимости, где существует риск использования конкретных схем преступления.

Подробный анализ преступных схем позволяет выбрать наиболее безопасную стратегию поведения на рынке недвижимости, а также может помочь в работе правоохранительных органов.

Афёры на первичном рынке недвижимости

На первичном рынке недвижимости объектом преступления становятся материальные средства приобретателей жилья. Целью аферистов является организация мнимой продажи вновь построенных, или находящихся на стадии строительства объектов недвижимости. Данные преступления обычно связаны с нанесением ущерба в крупных и особо крупных размерах. Субъектом преступления, как правило, является группа лиц, которая использует весь спектр преступных методов: обман, злоупотребление доверием, подделка документов, организация подставных фирм, отмывание денег.

1. «Подольская схема». Аферисты создают коммандитное товарищество и предлагают клиентам становиться участниками долевого строительства. Но получение денег оформляется как инвестиции в компанию, которая через некоторое время банкротится, а деньги выводятся через подставные фирмы.
   
   
2. Продажа одной квартиры фирмой-посредником в новостройке разным клиентам. При оформлении документов вносятся недостоверные данные об адресе квартиры.
   
   
3. Продажа одной квартиры разными фирмами, одна из которых является посредником, а вторая застройщиком. Посредник не перечисляет застройщику сумму от продажи и застройщик сам продаёт ту же квартиру, но уже другим клиентам.
   
   
4. Организация подставной фирмы, не имеющей отношения к застройщику и осуществление продаж квартир в новостройках по поддельным документам. По такой схеме деньги могут собираться и под долевое строительство.
   
   
5. Недобросовестный застройщик через подставные фирмы похищает деньги, собранные от продажи долей в строительстве. В результате стройка останавливается, и обманутые клиенты начинают длительные судебные разбирательства, чтобы вернуть свои кровные средства.
   
   
6. Отъём денег через жилищно-строительные кооперативы. Фирма обещает выдать клиентам ссуду на покупку нового жилья. Условием ссуды является внесение 50% стоимости объекта. Собрав деньги, компания прекращает деятельность, ссуды не выдаются.

Способами противодействия подобным схемам является скрупулёзная проверка деятельности фирм, реализующих новостройки и предлагающих участие в долевом строительстве. Необходимо удостовериться в наличии всех разрешительных документов на строительство и продажу объектов недвижимости, а также схем гарантированного возврата денег в случае неисполнения компанией-застройщиком своих обязательств по завершению строительства.

Афёры на вторичном рынке недвижимости в отношении покупателей, проводимые при помощи обмана и предоставления ложной информации

Целью аферистов, совершающих преступления в отношении покупателей на вторичном рынке жилья, являются денежные средства, предназначенные для законного приобретения права собственности. Ущерб, причиняемый потерпевшим, может иметь, как значительный, так и особо крупный размер. Главным отличием подобных преступлений, совершённых путём обмана, злоупотребления доверием и предоставления ложной информации является сложность по сбору их доказательств. С формальной точки зрения закон не нарушается, поскольку покупатели сами делают свой выбор в пользу предлагаемых вариантов, сделки оформляются с учётом всех формальностей, а передача денег по некоторым схемам происходит без составления подтверждающих документов. Сложно доказать сам факт обмана, поскольку жертвы вводятся в заблуждение в устной форме, с использованием тонких психологических приёмов воздействия, при помощи которых человека склоняют к принятию невыгодных решений.

1. Обман при предоставлении помощи в получении кредита на жильё. Солидная компания предлагает приобретение квартир в кредит. Сотрудники компании помогают клиентам оформить кредит на покупку жилья в определённом банке. Однако деньги, полученные по кредиту, поступают в распоряжение компании, которая приобретает на них жильё и оформляет на себя право собственности, а клиенты становятся должниками банка по кредитным обязательствам, право собственности на жильё не получают, а также приобретают обязанности по аренде этого жилья с правом выкупа.
   
   
2. Махинации с авансами, залогами и предоплатой. Цель аферистов выманить деньги под предлогом получения задатка, аванса, предоплаты и пр. Мошенники могут взять деньги у нескольких покупателей, используя документы на одну и ту же квартиру. Сделку они могут провести с кем-либо из таких покупателей и скрыться со всей собранной суммой. Такое преступление попадает под действие 1-й, или 2-й части статьи 159 УК РФ. Махинации с предоплатой могут проводить также и риэлтерские фирмы, предлагающие покупку жилья на ипотечный кредит, который оформляет сама фирма. Покупатель считает, что вносит предоплату за жильё, но его деньги оформляются как плата за юридические услуги.
3. Обман, связанный с продажей малоценного жилья под видом более дорогого и престижного. Афёра проводится с подменой адресов. Производится показ хорошего варианта жилья, но на оформление подаются совсем другие документы. Эта схема применяется, как в отношении квартир, так и с домами и земельными участками. Для организации обмана могут быть использованы поддельные документы, но на регистрацию подаются настоящие.
4. Обман, связанный с заранее запланированным срывом сделки. Целью аферистов является получение денег до регистрации. Для срыва сделки могут быть использованы различные способы, от отзыва доверенности собственником в последний момент, до отказа от регистрации на последнем этапе. Покупатель может сам попытаться отказаться от сделки, если при регистрации вдруг всплывут факты обременения права собственности, которые были скрыты для получения денег. Также эта схема применяется при оформлении договора купли-продажи, где указана меньшая сумма, чем фактически уплаченная.
   
   
5. Обман, связанный с продажей недвижимости с обременением, что может стать причиной оспаривания сделки в суде и признания её недействительной. Такое может произойти, если продавцу удалось скрыть факты обременения прав собственности на квартиру, а также нарушения прав собственности во время сделки третьих лиц, в том числе несовершеннолетних, душевнобольных, инвалидов и лиц, находящихся в заключении, имеющих право проживания.
   
   
6. Обман с использованием дубликата приватизационного документа. При помощи такой афёры мошенники продают одну квартиру нескольким разным клиентам.
   
   
7. Покупка жилья у чёрных риэлторов, а также у лиц, незаконно приобретших права собственности, что может поставить право владения приобретённым жильём в зависимость от результатов уголовного расследования.
   
   
8. Покупка квартиры с использованием договора о дарении с целью сокрытия факта купли-продажи. Аферисты затем добиваются признания недействительности договора о дарении через суд. Основным способом противодействия таким схемам являются знания их механизмов. Внимательное изучение текста документов и договоров позволяет вовремя выявить преступный умысел и отказаться от участия в сделке.

Афёры на вторичном рынке жилья в отношении покупателей, проводимые при помощи поддельных документов и фальшивых денег

Общим моментом преступлений подобного рода является использование поддельных документов. Несмотря на то, что факт наличия подделки может стать веским доказательством мошенничества в суде, что может дать надежду пострадавшей стороне на возврат денежных средств, подобные преступления могут причинить невосполнимый ущерб потерпевшим в особо крупном размере. Данные преступления, как правило, групповые, где членами группы могут быть должностные лица, которые заверяют заведомую подделку.

1. Покупка квартиры по фальшивой доверенности.
   
   
2. Передача денег в процессе организации инсценировки сделки с фальшивым нотариусом, документами и печатями.
   
   
3. Фальшивое свидетельство о праве на собственность. При помощи этой подделки объект недвижимости может продаваться многократно разным покупателям.
   
   
4. Покупка недвижимости, полученной по наследству, которое было оформлено по поддельным документам.
5. Подделка документов с целью сокрытия обременений. Это могут быть фальшивые справки из опеки, из психиатрического диспансера, фальшивый документ о прописанных лицах и проч. Приобретая такую квартиру, продавец может столкнуться с проблемами, вплоть до признания сделки недействительной по решению суда.
   
   
6. Организация ложной процедуры регистрации и выдача покупателю на руки фальшивого свидетельства. Деньги забираются, либо из банковской ячейки, либо непосредственно у покупателя после вручения фальшивого свидетельства.
7. Использование фальшивых денег. Покупатель в процессе оформления сделки платит настоящими деньгами, после чего происходит их замена на фальшивые купюры. Затем под каким-либо предлогом сделка отменяется, а покупателю вместо денег возвращают фальшивые деньги.

Подделка документов даёт возможность широких и опасных манипуляций с денежными средствами покупателей недвижимости. Данные преступления являются социально опасными в наибольшей степени.

Мошеннические действия, совершаемые в отношении продавцов и собственников недвижимости

Целью преступлений в отношении собственников недвижимости является незаконное присвоение их прав на собственность с последующей продажей в пользу аферистов. Для потерпевших подобные действия наносят серьёзный ущерб и способны к кардинальному изменению жизни и судьбу человека в худшую сторону, поскольку он может потерять единственное жильё навсегда. Мошенники используют обман, злоупотребление доверием и другие методы воздействия, в том числе и убийство.

1. Деятельность «чёрных риэлторов». Их целью является склонение собственника недвижимости к каким-либо действиям в отношении его прав собственности на недвижимость, в результате которых собственнику навязывается заведомо невыгодный вариант продажи, или обмена принадлежащего ему жилья. Также собственнику может быть навязан несправедливый договор о дарении, о наследстве, или о пожизненном содержании. Преступники также пытаются завладеть правоустанавливающими документами и паспортами собственников. Для достижения своей цели «чёрные риэлторы» используют обман, либо применяют насилие и шантаж, спаивание собственника спиртными напитками, использование психотропных веществ. Жертвами таких преступлений становятся алкоголики, наркоманы, опустившиеся личности, одинокие пенсионеры, инвалиды и другие представители социально незащищённых слоёв населения. При этом совершаются вполне законные сделки по перепродаже объектов недвижимости третьим лицам в пользу «чёрных риэлторов».
   
   
2. Переоформление прав собственности до передачи денег продавцу, после чего выплата денег не производится в полном объёме, либо осуществляется с использованием фальшивых купюр.
   
   
3. Продажа недвижимости на невыгодных условиях в обмен на выгодный вариант расселения. Такую схему применяют аферисты, выдающие себя за специалистов по расселению коммунальных квартир.

Риск стать жертвой подобных схем возрастает среди одиноких собственников жилья, ведущих маргинальный образ жизни, страдающих тяжёлыми заболеваниями и не имеющих прочных социальных связей.

Афёры в отношении кредитных организаций

Целью афёр с недвижимостью в отношении кредитных организаций является получение крупных денежных средств под ничтожный залог.
Существуют две основных схемы такой афёры:

1. Оформление кредита, или ссуды под залог чужой квартиры. Документы на чужую квартиру подделываются.
2. Оформление кредита или ссуды под залог несуществующей недвижимости. Для этого подделываются документы БТИ и отчёты об оценке.

Махинации, направленные на сокрытие получения дохода

Целью таких афёр является уход от обязательств по налогам, судебным решениям, по алиментам и проч. Могут быть использованы следующие схемы:

1. Занижение суммы, указанной в договоре о продаже. Данные действия, помимо нарушения налогового законодательства со стороны продавца, могут нести риски для покупателя. При признании в суде такого договора недействительным, возврат денежных средств покупателю производится согласно сумме, прописанной в договоре. Покупатель также может лишиться значительной части налогового вычета. Этой схемой пользуются мошенники, которые имеют намерение расторгнуть договор через суд и обогатиться за счёт разницы между реальной суммой продажи и той суммой, которая была указана в договоре.
   
   
2. Прикрытие сделки по продаже недвижимости при помощи договора о дарении. Данной схемой пользуются налогоплательщики-нерезиденты, которые при продаже недвижимости обязаны платить налог 30% от полученной суммы. Эта схема также привлекательна для аферистов, которые имеют намерение впоследствии расторгнуть договор через суд без необходимости возврата денежных средств, которые платит покупатель. 

Мелкое мошенничество на рынке недвижимости

1. Предоставление некачественных риэлтерских услуг, за которые клиентом было уплачено денежное вознаграждение. Ущерб от некачественной работы риэлтерской фирмы может также быть и очень значительным, если сотрудники организации вовлечены в преступную схему и действуют с умыслом против интересов клиента, навязывая ему юридически грязную квартиру, скрывая факты обременения и не проводя должной работы со всеми документами.
2. Клиенты риэлтерских фирм также могут воспользоваться доверием риэлторов и на определённом этапе поиска нужного варианта продажи, или покупки недвижимости отказаться от услуг фирмы и действовать далее самостоятельно, напрямую заключая сделки с продавцом, или покупателем.

Общественная опасность мошенничества с недвижимостью

Социальная опасность преступлений с недвижимостью, а также распространённость афёр подобного характера являются серьёзными основаниями для совершенствования законодательной сферы. Необходимо не просто увеличить сроки наказания за данные преступления, но также законодательно отделить их от остальных видов мошенничества, как особо опасную группу преступлений. Более подробная квалификационная система судебной оценки схем мошенничества с недвижимостью должна сделать наказание за их организацию и участие в афёрах неотвратимым.