Квартирное рейдерство как проблема государственной безопасности

 

Защита от рейдеровКвартирное рейдерство является высокодоходным бизнесом, который процветает на рынке российской недвижимости примерно с 2000-х годов. Рейдерская схема получения прибыли достаточно проста приобретение доли в праве собственности на квартиру в целях принуждения остальных содольщиков к продаже своих долей, или выкупу рейдерской доли на условиях, которые выгодны только рейдерам. Ни противодействие набирающих популярность многочисленных общественных организаций, выступающих против рейдерства, ни публикации в СМИ, ни меры, принимаемые государством на всех уровнях власти, не могут остановить этот бизнес, который опирается на возможность двойственного толкования ряда положений в законе о долевой собственности, а также на поддержку властных структур. Данная проблема выходит далеко за уровень вопросов частной жизни, попадающих под действие норм гражданского законодательства. Речь идёт об огромной серой зоне, находящейся в границах правового поля РФ, которая позволяет дельцам, зарабатывающим на перепродаже недвижимости, безнаказанно использовать произвол и насилие в отношении граждан, вынужденных уступать своё жильё рейдерам за копейки.

 

Когда законы перестают работать

Действия квартирных рейдеров, направленные на склонение мажоритарных содольщиков уступить свои права собственности, или приобрести долю рейдеров на грабительских условиях, являются актами грубого насилия и произвола. Конституция РФ декларирует такие важнейшие гражданские права, как неприкосновенность частной жизни и жилища (ст. 23, 25). Нормы уголовного и гражданского права чётко определяют ответственность за действия, связанные с посягательством на жизнь, здоровье и имущество граждан. Все эти нормы перестают однозначно определять взаимоотношения людей, если они становятся совладельцами жилья на правах содольщиков, поскольку чётких границ, разделяющих их законные права и интересы, не существует.

 

Узаконенное насилие

Квартира, которая находится в долевой собственности, является удобным пространством, позволяющим рейдерам безнаказанно совершать действия, которые в иных обстоятельствах были бы без всяких сомнений признаны противозаконными. Рейдеры врываются в жилище жертвы, ломают двери, умышленно портят имущество и делают нормальное проживание в квартире невозможным. При этом в ход идут самые изощрённые методы психологического и морального воздействия на прежних собственников жилья, вплоть до актов прямого физического насилия. Но с формальной точки зрения такая ситуация не попадает в плоскость уголовного законодательства, поскольку факты произвола и насилия можно очень легко представить как незначительные издержки, возникающие в ходе имущественного спора между собственниками. Рейдеры действуют крайне осмотрительно и обычно не оставляют шансов своей жертве представить в суде неоспоримые доказательства фактов угроз и применения физической силы. Их действия находятся на грани уголовного преступления, но им гораздо желательнее, чтобы жертва сама переступила эту черту, желая защитить себя и своё имущество в состоянии эмоционального стресса.

 

Как исчезают границы закона?

 

Незаконная скупка невыделенных долей.

Причиной отсутствия чётких границ между законными правами и интересами содольщиков является правовая основа долевой собственности. Если доли в квартире ни физически, ни юридически выделить невозможно, то права на проживание и пользование квартирой у всех содольщиков одинаковые, вне зависимости от размеров их долей. Если доли становятся предметом свободной купли-продажи, то возникает возможность подселения в отдельную квартиру посторонних людей со всеми вытекающими из этого последствиями. Формально рейдеры становятся такими же хозяевами квартиры, как и прежние собственники, и могут по собственному усмотрению распоряжаться всем имуществом, находящимся в границах жилья, кроме личных вещей своих содольщиков. Злоумышленники могут сделать квартиру полностью непригодной для нормального проживания при полном бездействии правоохранительных органов и судов.

 

Преступление, соучастником которого становится государство

 

Социальная опасность квартирного рейдерства

Самым важным моментом в схемах рейдерского захвата квартир является возможность регистрации сделок по купле-продаже невыделенных долей. Такую возможность обеспечивает Федеральная регистрационная служба, сотрудники которого при переоформлении прав собственности на невыделенные доли в квартирах руководствуются соответствующей инструкцией. Эта инструкция под номером 233 была утверждена Министерством Юстиции ещё в августе 2001 года, что открыло широкие возможности для ведения рейдерского бизнеса в масштабах всей страны. Согласно пункту №3 данного документа сделки по приобретению невыделенных долей подлежат законной регистрации, а покупатель может получить соответствующее свидетельство, в котором указывается часть его доли в квартире. Следующей важной составляющей успеха рейдерского захвата является правовая основа, на которую опираются мошенники в судебных спорах с мажоритарными содольщиками. Это стати 246, 250 и 209 ГК, где говорится о прах участников долевой собственности и об условиях, при которых продажа, или дарение доли становится возможным и законным гражданским актом. На основании этих норм суды подтверждают законность договоров о продаже, или дарении невыделенной доли, а также принимают решение о вселении новых владельцев долевой собственности в квартиры, приобретающие вследствие этого статус коммунального жилья. Зарегистрировав права собственности на невыделенную долю и получив судебное решение о вселении, рейдеры приобретают в лице государства надёжного защитника интересов своего бизнеса.

 

Почему жертвам рейдерского захвата трудно отстоять свои интересы в суде?

В Гражданском Кодексе есть положения, согласно которым продажа невыделенной доли в квартире является незаконной. В договоре о продаже такой доли отсутствует указание на конкретные границы объекта недвижимости, права на который переходят третьему лицу, что нарушает отдельные положения статьи 554 и 556 ГК. Если в квартире физически невозможно выделить доли, то она должна быть признана неделимой вещью, согласно статье 133 ГК. Статья 252 ГК, регламентирующая порядок раздела долевой собственности, не предусматривает возможности продажи невыделенной доли третьим лицам. Там указан только один способ, при помощи которого выделяющийся собственник может продать свою долю получить соответствующую компенсацию от остальных содольщиков. Однако судебная практика показывает, что доказать в суде недействительность договора о продаже доли очень сложно, и люди чаще всего вынуждены отказываться от своих прав на квартиру в пользу рейдеров, оставаясь безоружными и перед рейдерским бизнесом, и перед государством, встающим на защиту его интересов. Рейдеры не только хорошо знают законы и умело ими манипулируют, они используют механизмы судебной и исполнительной власти полицию и суды. Риск понести ответственность за неправомерные решения минимален, когда в деле имеется возможность сослаться на Федеральную регистрационную службу и соответствующее свидетельство о праве на долю в квартире, которой обладают рейдеры. Тем более нет смысла пускаться в сложные правовые перипетии и спорить с опытными адвокатами, если рейдеры готовы поделиться с чиновниками частью своей прибыли. Ещё одним важнейшим звеном в бизнесе квартирных рейдеров является банальная коррупция.

 

Масштабы бизнеса квартирных рейдеров

 

Против квартирного рейдерства.

 

Рейдерский бизнес с квартирами на основе манипуляций с невыделенными долями возник в самом начале нулевых и к настоящему времени приобрёл огромные масштабы. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, видна только верхушка этого айсберга. Наиболее резонансные дела, связанные с рейдерским квартирным бизнесом, рассматриваются в судах самых крупных городов. На самом деле, невыделенные доли свободно продаются и перерегистрируются по всей стране. Они давно стали объектом выгодных инвестиций как для крупных компаний, работающих в сфере продажи недвижимости, так и для частных инвесторов, промышляющих квартирным рейдерством. В правовом поле РФ много лет существует серая зона, приносящая прибыль одним, и лишающая имущества других. Не будет большой натяжкой, если приблизительно оценить ежегодный оборот бизнеса с рейдерским захватом квартир в десятки миллиардов рублей. Это цена имущества, которое ежегодно присваивается путём насилия, шантажа, обмана и вымогательства, а затем перепродаётся.

Когда крик о помощи перерастает в политические требования

О крайней степени эмоционального стресса свидетельствует подавляющая часть комментариев, которые оставляют в интернете люди, ставшие жертвами вымогательства со стороны квартирных рейдеров. В этом легко убедиться, открыв страницы сайтов, посвящённых теме квартирного рейдерства, таких как http://dolya.org. Такие комментарии можно встретить на страницах социальных сетей и блогов, публикующих материалы по данной проблеме. Как правило, жертвы рейдеров попадают в безвыходную ситуацию, когда помощи от государственных структур ждать не приходится и остаётся только один выход уступить свою квартиру мошенникам. В большинстве отзывав, которые оставляют люди, попавшие в эту сложную ситуацию, можно увидеть не только отчаянный призыв о помощи, но и желание схватиться за любую соломинку, протестовать, быть услышанным, найти хоть какую-то поддержку. Если государство, которое само причастно к этой проблеме, вовремя не услышит эти призывы о помощи, то обязательно найдутся те, кому будет интересно использовать людей, попавших в беду, как самых активных участников любой акции протеста. Жертвы квартирного рейдерства потенциально являются самыми активными и бескорыстными участниками акций публичных социальных выступлений, а отчаяние и эмоциональное состояние способно завести этих людей достаточно далеко, если их во время и грамотно направить в нужную сторону. По словам одного из оппозиционных идеологов, приведённых агентством Bloomberg, М. Ходорковского, в России на фоне экономического кризиса может произойти мощный социальный взрыв и достаточно вывести на улицу множество людей, чтобы произошла смена власти. В интернете стремительно растёт количество сайтов и страниц в социальных сетях, призывающих к свержению власти воров и жуликов и готовящих почву для массового социального протеста. На фоне хора голосов, выражающих недовольство политическим устройством в стране отчаянные крики о помощи, исходящие от людей, ставших жертвами квартирного рейдерства, могут легко стать эффективным оружием для любой оппозиции, призывающей к массовым беспорядкам.

 

Что предпринимает государство?

Ещё в 2006 году Общественная Палата определила квартирное рейдерство как явление, несущее социальную опасность и угрозу. Под давлением общественных организаций и частных инициатив поиск решения этой проблемы осуществляется на высшем законодательном уровне. Формируются следственные бригады, специализирующиеся на привлечении к ответственности квартирных рейдеров. Проблема широко обсуждается на телевидении и на страницах самых популярных печатных СМИ. Но есть ещё одна сторона деятельности квартирных рейдеров, о которой стоит упомянуть отдельно. Это небывалый рост числа граждан, ставших жертвами махинаций с долевой собственностью и лишившихся жилья. Многие люди, уступившие рейдерам свою часть жилья за копейки, лишились не только имущества, но и привычного местожительства, прописки, а значит возможности нормального трудоустройства. Таких людей становится всё больше и не удивительно, если они начнут всё активнее участвовать в тех или иных акциях гражданского протеста.

 

Решение проблемы на законодательном уровне

Над проблемой квартирного рейдерства активно работают члены комиссии ГД по законодательству и регламенту. Например, в июне 2015 года проводился круглый стол, на котором обсуждались меры противодействия квартирному рейдерству в Москве. Предлагались меры по более конкретному определению правового режима жилых помещений, находящихся в долевой собственности, обсуждалась возможность ограничить пользование жильём, а также ввести ограничения на минимальный размер доли в праве на владение квартирой и запретить оборот малых долей. Среди законодательных инициатив встречаются предложения о введении нового вида собственности, например депутат ГД Евгений Фёдоров предлагает узаконить «семейную собственность». Такой правовой статус не позволяет продавать объект недвижимости и делить его на доли. Право собственности наследуется только членами семьи. Общественное движение «Против квартирного рейдерства», организованное известным блогером Еленой Евсеевой, предлагает просто исполнять законы надлежащим образом и не регистрировать договора о купле-продаже невыделенных долей в Росреестре.

 

Когда будут приняты конкретные решения на высшем уровне?

 

Закон против квартирного рейдерства

Конкретных решений на высшем уровне пока нет, и невыделенная доля в квартире остаётся объектом выгодных инвестиций ловких дельцов по всей стране. Но такое решение обязательно будет принято под давлением самой широкой общественной инициативы, организованной теми людьми, которым небезразлична судьба нашего государства и общества. Только выступив единым фронтом можно победить квартирное рейдерство, которое давно приобрело масштабы преступления, несущего прямую угрозу безопасности России!

undefined