"СК" уже не впервые рассказывает о том, как легко попадают в сети квартирных мошенников одинокие люди преклонного возраста. Причем обманывают их не только залетные аферисты, гораздо чаще они становятся жертвами своих давних знакомых, с кем в течение длительного времени поддерживали приятельские отношения. По сравнению с 1990-ми современные мошенники действуют куда более "цивилизованными" способами. Умело используя всевозможные лазейки в законодательстве, они добиваются нужного судебного решения, о котором жертва может и не знать, пока в дверь не постучат судебные приставы.

66-летняя москвичка, врач-хирург Маргарита Арутюнян родилась и выросла в столице. После смерти своих близких родственников женщина осталась в муниципальной трехкомнатной квартире на улице Усачева одна. Вскоре ей самой поставили страшный диагноз. И чтобы облегчить психологическое состояние, назначали антидепрессанты, под воздействием которых человек легко поддается чужому влиянию и не всегда способен критически оценить собственные поступки.

Под благородным предлогом скрасить одиночество немолодой женщины в тот период ее стали навещать подруга юности Людмила Мисту вместе со своим взрослым сыном Габриэлем. Оба они - предприниматели, учредившие не одну коммерческую структуру. Однажды молодой человек посоветовал Арутюнян приватизировать квартиру и предложил помочь с оформлением бумаг. В конце 2007 года муниципальная "трешка" на улице Усачева была оформлена в собственность Арутюнян, однако в течение длительного времени Габриэль "забывал" отдать ей документ о зарегистрированном праве собственности на квартиру. Он не раз предлагал Арутюнян возглавить одну из его фирм и заняться бизнесом, но женщина всякий раз отказывалась, потому что была далека от такого рода деятельности.

Однажды Арутюнян рассказала Габриэлю о том, что брала в банке небольшой потребительский кредит, но с возвратом задержалась и попросила найти юриста, который бы представлял ее интересы в суде. Мисту предложил ей оформить нотариальную доверенность на своего знакомого Д. Беленкова. Как ей тогда казалось, проблема была разрешена. Но Арутюнян не знала, что этим документом предоставила чужому человеку право в течение трех лет участвовать не только в ее судебном споре с банком, но и в любых других делах, стороной в которых могла стать.

В марте 2009 года накануне госпитализации в онкодиспансер, где ей предстояла сложнейшая операция, Арутюнян получила судебную повестку по иску неизвестного ей А. Патракова. Вспомнила, как год назад Габриэль возил ее к нотариусу, где она подписывала какие-то бумаги, в смысл которых не вникала. В голове закружились нехорошие мысли, и она позвонила Мисту, тот заверил, что причин для беспокойства нет. В ту пору Арутюнян и представить не могла, что сын подруги, которого она знала тридцать лет, может ее обмануть.

После перенесенной операции и затянувшейся реабилитации весной 2011 года Арутюнян вернулась на работу в поликлинику Центрального банка России, где ее ждал очередной "сюрприз" - повестка в службу судебных приставов, которые известили ее о том, что она задолжала А. Патракову из Екатеринбурга более 14 млн. рублей. А если не вернет долг, в его собственность перейдет находившаяся у него в залоге ее квартира. Арутюнян недоумевала: как такое могло произойти, если денег у незнакомца она не брала, а квартиру в залог не отдавала? Что же произошло на самом деле?

Как выяснилось, почти три года назад гендиректор ЗАО "Италтрэйдинвест" Г. Мисту и представитель А. Патракова по доверенности В. Зубов заключили договор процентного займа от 6.03.2008, согласно которому гражданин Патраков передает в собственность компании почти 20 млн. руб. под 30 процентов годовых. Поручителем по договору займа выступил тот же Мисту, правда уже как физическое лицо. Об этом договоре Арутюнян ничего не знала, так как не имела никакого отношения к фирме.

Однако в тот же день Мисту привез Арутюнян к нотариусу и предложил подписать бумагу о том, что в случае неисполнения обязательств по договору займа и наложения взыскания на ее квартиру она в течение двух недель снимется с регистрационного учета и освободит ее. Эта "формальность", с его слов, была необходима, чтобы окончательно уладить вопрос с ее небольшой задолженностью банку по кредиту.

Тут необходимо пояснить важный нюанс. Если в качестве обеспечения возврата займа выступает квартира, заключается договор залога, который по закону подлежит обязательной государственной регистрации. Удостоверять нотариально такой договор было необязательно, поэтому его нотариусу не представляли. В противном случае он был бы обязан внятно разъяснить Арутюнян о возможных правовых последствиях предстоящей сделки. Вместо договора залога (ипотеки) ей в тот же день предложили подписать нотариальную доверенность на трех представителей для регистрации того договора в Управлении Росреестра по Москве.

На следующий день документы о передаче квартиры Арутюнян в залог Патракову были отданы на регистрацию, о чем свидетельствует официальная расписка Управления Росреестра по Москве от 7.03.2008 в получении им и четырех экземпляров подлинников договора залога (ипотеки), составленных в простой письменной форме на 24 листах. А еще через пять дней Мисту снова привез Арутюнян к тому же нотариусу будто бы для исправления ошибок в ранее составленной бумаге. Так появилось еще одно, подписанное Арутюнян, обязательство от 12.03.2008 с расширенной формулировкой. В нем сказано, что "в случае невыполнения заемщиком обязательств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой) от 06.03.2008 и обращения взыскания на квартиру по улице Усачева ...", Арутюнян обязуется освободить ее и сняться с регистрационного учета. Разницу улавливаете?

Поскольку все, что требовалось от Арутюнян, участники сделки получили, о ней временно забыли. А через год, когда закончился срок возврата ЗАО "Италтрэйдинвест" займа, предоставленного Патраковым, он обратился с иском в Хамовнический суд о взыскании с ЗАО "Италтрэйдинвест" 20 млн. руб. задолженности, 5,7 млн. руб. процентов и обращении взыскания на квартиру Арутюнян стоимостью свыше 14 млн. руб. Патраковым были представлены платежные документы, подтверждавшие, что свои обязательства по перечислению указанных сумм на расчетный счет ЗАО "Италтрэйдинвест" он исполнил. И хотя ответчики - ЗАО "Италтрэйдинвест", Г. Мисту и М. Арутюнян на заседание не явились, суд своим решением от 1.10.2010 удовлетворил требования Патракова, а кассационная инстанция своим определением от 26.01.2011 оставила решение райсуда в силе.

Согласно ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, то есть Патраков, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику, то есть к ЗАО "Италтрэйдинвест" и Г. Мисту, из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя - М. Арутюнян.Как указано в законе, залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо, не участвующее в этом обязательстве. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании до тех пор, пока заемщик не нарушит своих обязательств по договору займа, а затем зай-модавец может обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке. Вот юридический смысл того, что произошло с квартирой Арутюнян.

Сама Арутюнян о том судебном процессе ничего не знала, поскольку ее интересы, а также интересы ЗАО "Италтрэйдинвест" и Г. Мисту представлял все тот же Д. Беленков. Когда узнала, ужаснулась и обратилась в тот же суд с иском к Патракову и Управлению Росреестра по Москве о признании договора залога от 6.03.2008 незаключенным и погашении записи о его госрегистрации. В заседании она заявила, что договор залога не подписывала, а когда в мае 2011 г. обратилась в Управление Росреестра по Москве с заявлением о выдаче ей копии договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимости, ей отказали. По той причине, что в деле правоустанавливающих документов на недвижимое имущество отсутствует его подлинный экземпляр. Ответа на вопрос, куда делся подлинник, она не получила.

По заключению назначенного судом эксперта подпись на договоре залога принадлежит Арутюнян. И хотя к прямо противоположным выводам пришел привлеченный ею в качестве специалиста квалифицированный криминалист, его заключение суд исключил из доказательств и отказал Арутюнян в удовлетворении иска. Апелляционным определением Мосгорсуда от 24.07.2012 решение райсуда оставлено в силе. А еще пару месяцев спустя Патраков получил свидетельство о праве собственности на квартиру, принадлежавшую Арутюнян.

По мнению адвоката В. Ефремовой, роковую роль в этой ситуации сыграла выданная Арутюнян доверенность на имя Беленкова, позволившая ему участвовать в деле по иску Патракова. В отличие от адвоката представитель не несет никакой ответственности перед доверителем. Присутствуя в судебных заседаниях формально, он может не заявлять никаких ходатайств, то есть по умолчанию поддерживать позицию противоположной стороны. Более того, от представителя в гражданском судопроизводстве даже не требуется быть юристом. Можно лишь догадываться, чем руководствовался Беленков, если не сообщил Арутюнян о своем участии в деле и о том, что Мисту использовал ее квартиру в качестве залога.

Впрочем, в этой истории вопросов больше, чем ответов. В частности, в архиве Арбитражного суда Москвы есть два любопытных документа, относящихся к тому моменту, пока решение Хамовнического райсуда от 1.10.2010 еще не вступило в силу. Именно тогда в Арбитражный суд Москвы поступили два исковых заявления, одно - от ЗАО "Италтрэйдинвест" к гражданину Г. Мисту о признании сделки недействительной, другое - от Г. Мисту к ЗАО "Италтрэйдинвест" и А. Патракову о признании договора займа недействительным. Правда, вскоре оба заявителя дружно отозвали свои иски. Догадались почему? Все просто - решение суда об обращении взыскания на квартиру Арутюнян вступило в силу. Это говорит о том, что участники той многоходовой сделки по завладению чужой собственностью не были уверены в своей непогрешимости и на "всякий" случай оставляли себе шанс откатить назад.

Что касается Арутюнян, перед ней маячит реальная перспектива оказаться на улице - другого жилья и близких родственников у женщины нет. На просьбу возбудить уголовное дело по факту неправомерного отчуждения квартиры путем мошенничества правоохранительные органы ей отказали. Вероятно, руководствовались ст. 90 УПК РФ, которую четыре года назад законодатель изложил в новой редакции. С тех пор обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по гражданскому делу, признаются судом, прокурором, следователем, дознавателем без дополнительной проверки.

Впрочем, с такой трактовкой преюдиции не согласны многие участники уголовного судопроизводства, задача которого - установить событие преступления. А в гражданском процессе применяется правило, согласно которому обстоятельство, признанное обеими сторонами, принимается судом без дополнительной проверки его достоверности. Поэтому часто в орбиту уголовного судопроизводства попадают решения гражданских судов, в которых обстоятельства представлены не такими, какими были в действительности.

По мнению адвоката Ефремовой, истцом может быть представлено заведомо сфальсифицированное доказательство, которое при отсутствии возражений противоположной стороны считается установленным и ложится в основу судебного решения. Иногда ответчик, особенно когда его интересы по доверенности представляет фактически неуполномоченное им лицо, признает заведомо необоснованные исковые требования и недостоверные факты. А те, кто совершает преступление, делают все, чтобы ответчик до вступления в законную силу решения суда, использующегося в криминальных целях, не знал о судебном процессе.

Нельзя, чтобы суд использовался в качестве инструмента для завладения чужой собственностью.

P. S. Eсть и хорошая новость для собственников, которые теперь на законных основаниях вправе подать заявление в Росреестр о том, что сделки с их имуществом могут производиться только при их личном участии. Надеемся, что это станет определенным заслоном для мошеннических операций, заключаемых разношерстными посредниками (представителями по доверенности). Другое нововведение призвано повысить безопасность сделок с недвижимостью за счет снижения числа оспариваемых впоследствии операций. У предыдущего правообладателя недвижимости теперь есть возможность письменно заявить возражения в отношении зарегистрированного права на его объект. Его мнение, как пообещали, будет внесено в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такое заявление также можно подать в любом территориальном отделе Росреестра.

Источник: mospravda.ru/crime/article/kak_shelmyut_dojivaushee_pokolenie/